به نقل از «خبرگزاری میزان»

کاهش قدرت وام مسکن با افزایش ۲۱۰ درصدی قیمت اوراق تسه

تاریخ انتشار: ۵ اسفند ۱۴۰۰ | کد خبر: ۳۴۴۴۹۲۱۹

خریداران خانه برای استفاده از وام ۴۸۰ میلیونی باید ۱۵ درصد این مبلغ را برای خرید اوراق هزینه کنند. مبلغ اوراق در پنج ماه اخیر رشد ۲۱۰ درصدی را تجربه کرده است.

خبرگزاری میزان - روزنامه فرهیختگان نوشت: در شرایطی که خریدن خانه پس از جهش‌های متعدد قیمتی در چهار سال اخیر به یک آرزوی دست‌نیافتنی تبدیل شده و بسیاری از متقاضیان مصرفی مسکن درنهایت مجبور به خروج از بازار مسکن شده‌اند؛ اوراق تسهیلات مسکن یا همان اوراق تسه به مناسب‌ترین تسهیلات برای خانه‌دار‌شدن تبدیل شد.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

اوراق تسه اوراقی است که توسط بانک مسکن منتشر می‌شود و با خرید این اوراق در فرابورس و ارائه آن به بانک می‌توان تا سقف مشخصی از تسهیلات بانکی به جهت خرید خانه استفاده کرد.

درحال‌حاضر متوسط قیمت این اوراق در تاریخ اول اسفند سال ۱۴۰۰ به ۱۷۴ هزار تومان رسیده است که نسبت به شهریور سال‌جاری بیش از ۲۱۰ درصد رشد قیمتی داشته است.

افزایش قیمت اوراق تسه علاوه‌بر اینکه موجب شکل‌گیری تقاضای سفته‌بازی و سوداگری در این اوراق شده درنهایت موجب‌شده که جذابیت‌های استفاده از چنین تسهیلاتی به‌شدت کاهش یابد به‌نحوی که برای یک زوج تهرانی که متقاضی دریافت ۴۸۰ میلیون تومان از این تسهیلات هستند باید چیزی در حدود ۸۴ میلیون تومان از این اوراق خریداری نمایند و این مبلغ، یک‌ششم از وام دریافتی آنان را شامل می‌شود.

هر‌چند مبلغ این وام تنها می‌تواند هزینه خرید ۱۵ متر‌مربع مسکن در شهر تهران را پوشش دهد و نمی‌توان انتظار داشت که با ارائه چنین وامی مشکل خرید مسکن را حل کرد.

از دلایل افزایش قیمت اوراق می‌توان به شرایط و استراتژی دارندگان این اوراق، موج تقاضای شکل‌گرفته ناشی از تصمیم بانک مسکن به جهت کاهش هزینه وام، کمبود عرضه این اوراق در فرابورس و درنهایت نبود منابع مالی بانک‌ها برای ارائه تسهیلات به دارندگان این اوراق اشاره کرد. افزایش قیمت اوراق تسه در چند ماه گذشته در کنار سایر عوامل موثر بر قیمت مسکن در ایران موجب شکل‌گیری چشم‌اندازی منفی در بین فعالان این بازار شده و بر تحولات آتی قیمت مسکن نیز سایه انداخته است.

اوراق تسه

تسه یا همان اوراق تسهیلات مسکن به اوراقی اطلاق می‌شود که توسط بانک مسکن منتشر می‌شود تا در مواقعی که افراد نیاز ضروری به وام مسکن دارند و مدت زمان کافی برای باز کردن حساب و استفاده از تسهیلات سپرده را در اختیار ندارند؛ با خرید این اوراق و ارائه آن به بانک وام دریافت کنند.

در‌حال‌حاضر این اوراق قابلیت نقل‌وانتقال در فرابورس را دارا هستند و هر برگه از این اوراق نماینده ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات خواهد بود. این اوراق پانزدهم هر ماه توسط بانک مسکن به دارندگان حساب ممتاز اختصاص داده می‌شود و بعد از طی مراحل قانونی و سپرده شدن نزد مرکز سپرده‌گذاری، نماد معاملاتی آن در اول ماه بعد در فرابورس بازگشایی و قابلیت نقل‌و‌انتقال پیدا می‌کند. نکته دیگری که در ارتباط با اوراق تسه می‌توان ذکر کرد این است که در هر جلسه معاملاتی، هر کد معاملاتی صرفا تا سقف ۹۰ ورقه تسهیلات مسکن، مجاز به ورود سفارش خرید و انجام معامله در کلیه نماد‌های اوراق تسهیلات مسکن هستند. دارندگان اوراق می‌توانند با مراجعه به شعب بانک مسکن و ارائه گواهینامه‌های خود و مدارک مربوط به ملک مسکونی مورد‌نظر اقدام به اخذ تسهیلات کنند.

ملک مورد‌نظر باید مشخصات تعریف‌شده توسط بانک را داشته باشد و نرخ سود تسهیلات اعطایی از محل این اوراق نیز معادل نرخ سود بخش مسکن بدون سپرده است. حداکثر مدت بازپرداخت تسهیلات پرداختی از محل این اوراق براساس میزان تسهیلات دریافتی متفاوت خواهد بود. در‌صورتی که مدت اعتبار این اوراق به اتمام رسیده و دارنده اوراق از تسهیلات آن استفاده نکند، نماد معاملاتی آن متوقف خواهد شد و وجوه پرداختی جهت خرید اوراق به ایشان مسترد نخواهد شد. به همین دلیل کارشناسان توصیه می‌کنند سرمایه‌گذارانی که قصد استفاده از تسهیلات این اوراق را ندارند تا قبل از پایان مهلت اعتبار، اوراق را در بازار به فروش برسانند.

رشد ۲۱۰ درصدی قیمت در ۶ ماه

طی یک‌سال اخیر قیمت اوراق تسه روند رو‌به‌رشدی را تجربه کرده است، به‌گونه‌ای که هر روز و هر هفته شاهد رکورد‌شکنی قیمتی آن بوده‌ایم. از تیر‌ماه سال‌جاری تا پایان شهریور‌ماه متوسط قیمت این اوراق در محدوده قیمتی ۵۵ هزار تومان تا ۶۰ هزار تومان در‌حال نوسان قیمتی بود، ولی از ابتدای مهر‌ماه متوسط قیمت این اوراق روند رو به رشد خود را آغاز کرد به‌نحوی که در تاریخ اول اسفند به قیمت ۱۷۴ هزار تومان رسید.

به‌عبارت دیگر متوسط قیمت این اوراق نسبت به ۲۰ شهریور‌ماه که متوسط قیمت اوراق تسه، ۵۶ هزار تومان بود در بازه زمانی بیش از ۵ ماه، چیزی در حدود ۲۱۰ درصد رشد قیمتی را تجربه کرده است. این در‌حالی‌که در همین بازه زمانی شاخص کل بازار سهام بیش از ۱۴ درصد افت داشته است. در پی این افزایش قیمت بی‌سابقه بانک مسکن برای مقابه با افزایش قیمت در آذر‌ماه در اطلاعیه‌ای اعلام کرد هزینه خرید اوراق تسه، ۵۰ درصد کاهش پیدا کرده است. هر‌چند این کاهش هزینه در ابتدا روند صعود قیمت را شکست، اما در ماه‌های بعد خود عاملی به جهت افزایش قیمت این اوراق تبدیل شد.

سفته‌بازی با اوراق تسه

یکی از دلایل افزایش قیمت اوراق تسه را می‌توان به بازار سرمایه و مکانیسم مربوط به تعیین قیمت از برابری عرضه و تقاضا نسبت داد. در چنین شرایطی دارندگان اوراق تسه تنها در قیمت‌های بالا حاضر به عرضه اوراق هستند و در مقابل نیز افراد خریدار با این انگیزه که در آینده قیمت این اوراق روند افزایشی خواهد داشت تمایل به خرید اوراق تسه در قیمت‌های بالاتر هستند؛ بنابراین علت عمده افزایش محسوس قیمت اوراق تسه را نباید در بانک مسکن و سیاست‌ها و برنامه‌های آن در این زمینه جست‌وجو کرد.

تنها نکته‌ای که در این افزایش قیمت متوجه بانک مسکن است اینکه این بانک در تاریخ ۲۳ آذر‌ماه سال‌جاری به مناسبت هشتادوسومین سالگرد تاسیسش، هزینه دریافت تسهیلات از محل اوراق گواهی حق‌تقدم را به میزان ۵۰ درصد کاهش داد. در ابتدا قرار بود مدت‌زمان استفاده از این طرح یک‌ماه باشد، ولی سپس تا ۱۵ بهمن‌ماه و به‌تازگی تا پایان اسفندماه تمدید شد.

طبق قاعده جدید بانک مسکن سقف خرید وام برای مجردان ساکن تهران دو‌برابر شد یعنی معادل با ۲۸۰ میلیون تومان و همچنین برای متاهلان در حد ۴۸۰ میلیون تومان اعلام شد. افزایش سقف خرید اوراق موجب شد تا متقاضیان تمایل بیشتری برای مشارکت در این بازار داشته باشند. در چنین شرایطی موج جدید تقاضا ناشی از این تصمیم در مقابل عرضه پایین این اوراق موجب شد تا عدم‌تناسب تقاضا و عرضه شکل بگیرد و قیمت این اوراق روند صعودی خود را ادامه دهد و حالت سفته‌بازی و سوداگری به خود گیرد.

در مقابل سازمان فرابورس با اتخاذ محدودیت‌هایی نظیر محدودیت در سقف خرید اوراق، در‌نظر گرفتن مدت‌زمان انقضا برای مصرف اوراق و محدودیت‌های معاملاتی اوراق به‌لحاظ تعیین حداقل مدت‌زمان انتظار از زمان خرید تا فروش اوراق سعی دارد تا این اوراق را از سفته‌بازی و سوداگری مصون بدارد که به‌نظر می‌رسد در رسیدن به چنین هدفی به توفیق آنچنانی دست پیدا نکرده است. اما عامل بعدی در افزایش قیمت این اوراق را می‌توان در منابع مالی بانک برای وام‌دهی جست‌وجو کرد. بنا به گفته کارشناسان فعال در بازار مسکن منابع مالی محدود بانک‌ها برای وام دادن باعث شده قیمت این اوراق روند صعودی داشته باشد. با حفظ شرایط موجود و نبود چشم‌انداز مثبت به جهت تامین منابع مالی بانک‌ها برای وام دادن می‌توان انتظار افزایش قیمت اوراق تسه را تا پایان سال متصور شد.

کاهش شدید قدرت خریداران مسکن

طی چهار سال اخیر و پس از جهش‌های قیمتی متعدد در بازار مسکن که درنهایت به خروج متقاضیان مصرفی از بازار مسکن انجامید؛ وام خرید از طریق اوراق تسه، مناسب‌ترین تسهیلات برای خانه‌دار شدن تلقی می‌شد و همان‌طور که پیش‌تر نیز اشاره شد؛ طبق قاعده جدید بانک مسکن سقف خرید وام برای مجردان ساکن تهران معادل با ۲۸۰ میلیون تومان و برای متاهلان در حد ۴۸۰ میلیون تومان است.

این درحالی است که در‌حال حاضر قیمت این اوراق در فرابورس به بیش از ۱۷۴ هزار تومان رسیده است که این به معنی آن است که هزینه وام مسکن برای مجردان به ۶۰ میلیون تومان و برای متاهلان به ۸۴ میلیون رسیده است؛ و این ارقام به معنی آن است که افراد در حدود یک‌ششم از وام دریافتی خود را باید به خرید اوراق تسه اختصاص دهند. این در‌حالی است که در شهریور‌ماه سال‌جاری افراد متاهل تنها با خرید ۲۸ میلیون تومان از اوراق تسه می‌توانستند به این تسهیلات دست پیدا کنند در‌صورت ادامه وضع موجود، این‌گونه وام‌ها جذابیت خود را از دست داده و شاهد خروج بیشتر متقاضیان مصرفی از بازار سرمایه باشیم.

برای درک بهتر این موضوع می‌توانیم تبعات افزایش قیمت اوراق تسه را از منظر نرخ موثر وام برای وام‌گیرنده را مورد بررسی قرار دهیم.

در‌حال‌حاضر نرخ دستوری این وام برای بانک در حدود ۱۸ درصد تعیین شده است، ولی با تجزیه‌و‌تحلیل‌های صورت گرفته در این زمینه توسط کارشناسان نرخ موثر این وام برای وام‌گیرنده در حدود ۳۴ درصد مشخص شده است که از جذابیت‌های دریافت این تسهیلات برای مشتریان می‌کاهد. درنهایت می‌توان عنوان کرد که با توجه به متوسط قیمت ۳۲ میلیون تومانی هر متر‌مربع مسکن در شهر تهران که توسط بانک مرکزی اعلام شده است، یک زوج تهرانی با دریافت این وام ۴۸۰ میلیون تومانی تنها قادر به خرید ۱۵ متر‌مربع مسکن در شهر تهران است و به‌نظر می‌رسد خرید خانه در شرایط موجود آرزوی دست‌نیافتنی‌تری نسبت به گذشته باشد.

بیشتر بخوانید: عقب نشینی قیمت اوراق مسکن؛ کاهش ادامه دارد؟

انتهای پیام/
خبرگزاری میزان: انتشار مطالب و اخبار تحلیلی سایر رسانه‌های داخلی و خارجی لزوماً به معنای تایید محتوای آن نیست و صرفاً جهت اطلاع کاربران از فضای رسانه‌ای منتشر می‌شود.

برچسب ها: وام مسکن اوراق تسهیلات مسکن قیمت مسکن

منبع: خبرگزاری میزان

کلیدواژه: وام مسکن اوراق تسهیلات مسکن قیمت مسکن افزایش قیمت اوراق تسه اوراق تسهیلات مسکن قیمت اوراق تسه ۴۸۰ میلیون تومان بازار مسکن هزار تومان منابع مالی خرید اوراق بانک مسکن سفته بازی توسط بانک سال جاری سقف خرید حال حاضر مدت زمان وام مسکن ۲۱۰ درصد برای وام

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.mizan.news دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «خبرگزاری میزان» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۴۴۴۹۲۱۹ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

وضعیت بازار ملک در تهران / دلالان از بازار مسکن راضی نیستند!

به گزارش صدای ایران از ایسنا، فروردین امسال توقع مدنظر دلالان از بازار مسکن شهر تهران برآورده نشد. آن‌طور که واسطه‌های ملکی می‌گویند گروهی از متقاضیان سرمایه‌گذاری در بازار ملک که به شکل سنتی از نیمه دوم فروردین فعالیت خود را به منظور ارزیابی وضعیت این بازار آغاز می‌کنند با این برآورد که بازار مسکن در سال جاری ظرفیت رشد چندانی در مقایسه با بازار‌های رقیب ندارد از خرید ملک منصرف شدند.

در حال حاضر تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن کاهش محسوسی در مقایسه با سال‌های گذشته دارد. با این حال به گفته مشاوران املاک، عده‌ای از بخر و بفروش‌ها فایل‌های زیر قیمت را در مناطق شمالی تهران خریداری و با سود بیش از نرخ تورم، آپارتمان مدنظر را فایل می‌کنند.

تقاضای مصرفی خرید مسکن نیز پس از رشد‌هایی که از اواخر سال ۱۳۹۶ آغاز شد و ادامه یافت به نوعی از بازار حذف شده است. با این اوصاف به نظر می‌رسد بازار ملک در اردیبهشت کم‌رونق‌تر از مدت مشابه سال گذشته باشد.

دلالان از بازار مسکن راضی نیستند!

فروردین سال گذشته تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی در پایتخت ۱۷۵۷ فقره بود. اردیبهشت نیز ۴۳۵۹ فقره خرید و فروش آپارتمان در تهران انجام شد. اسفند ۱۴۰۲ این تعداد ۶۱۷۹ فقره بود.

درخصوص قیمت نیز طبق اعلام بانک مرکزی، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن شهر تهران در فروردین و اردیبهشت پارسال به ترتیب ۶۶.۴ میلیون و ۷۵.۳ میلیون تومان بود. این رقم تا پایان سال به ۸۱.۴ میلیون تومان رسید که در مقایسه با اسفند سال قبل از آن ۲۴.۸ درصد رشد یافت.

با توجه به تورم عمومی حدود ۴۰ درصد و رشد حدود ۲۴ درصدی قیمت مسکن در پایتخت ارزیابی کارشناسان و فعالان بازار مسکن این است که این بازار از ظرفیت لازم برای رشد برخوردار نیست.

یکی از مشاوران املاک فعال در منطقه ۱ تهران درخصوص وضعیت بازار ملک در اردیبهشت گفت: بازار مسکن بی‌مشتری است. با وجود آن‌که در مناطق شمالی تهران بعضا میزان افزایش قیمت آپارتمان با نرخ دلار سنجیده می‌شود امسال میزان رشد آن به اندازه بازار ارز نبوده است. قیمت‌های پیشنهادی تقریبا ۱۰ تا ۱۵ درصد نسبت به اسفند بالا رفته، اما خریدار وجود ندارد.

وی افزود: در منطقه ۱ میزان خرید و فروش، قیمت را تعیین نمی‌کند بلکه دلالان به منطقه قیمت می‌دهند. یک سری سرمایه‌گذار، واحد‌ها را خریداری می‌کنند و اجاره هم نمی‌دهند. برای آن‌که مالیات خانه خالی مشمولشان نشود مثل ماشین، آپارتمان را با سند وکالتی واگذار می‌کنند. بخر و بفروش‌ها بین خودشان معامله می‌کنند ولی سند نمی‌زنند.

یکی از واسطه‌های ملکی در جنوب شرق تهران نیز گفت: با آمدن سال جدید، قیمت ملک مقداری تغییر کرد ولی تعداد مشتری تغییر چندانی نکرد. البته رکود به شدت پارسال نیست. در دفتر ما تقریبا هفته‌ای یک مبایعه‌نامه (خرید و فروش) امضا می‌شود، اما این‌طور نیست که بگوییم بازار رونق گرفته است. نرخ‌های اعلامی مالکان هم ۱۰ تا ۱۵ درصد تغییر کرده ولی هنوز تثبیت نشده است.